심의 사안에 따라 특수성이 있으나 다루어지는 안건 사례를 볼 때 다음과 같은 설계계획 사항들이 자주 지적되고 있음. 민원인은 이런 지적사항에 대해서 근거를 마련하여 재상정 시 설명할 수 있음
1. 도로 확보와 주차 진입/순환 관련
대로변의 주차 진입은 원칙적으로 지양하고 이면도로로의 진입으로 유도하는 노력
이면도로가 너무 좁거나(4미터 이하), 도로 확보가 정히 어려운 경우에는 주차 진출입이 모두 대로변이 되는 것만은 지양하는 노력.
도시계획시설 집행 지연으로 이면도로 확보가 어려운 경우, 건축위원회는 도시계획 집행 완성 후를 상정하고 계획하는 것으로 유도하고자 노력. (문제는, 현황 도로 여건상 도저히 어려울 때인데, 이 때 대로변의 주차 진입을 허용하는 조건으로 통과를 시키느냐가 항상 뜨거운 논쟁 사안이 되고 있음.)
대기차선 확보가 남발되는 것은 건축위원회에서 지양하려는 노력. 대로 전면 대기차선 확보는 자칫 보행흐름을 끊고, 유통시설 경우 오히려 차량 지체, 승하차의 혼잡을 부추기는 문제도 있기 때문. 대기차선 확보를 만능으로 생각하는 경향(구청 측)에 대해 우려.
주차 진입시의 대기 공간을 부지 내에서 확보하도록 권장 노력. 특히 지하 진입 램프인 경우 부지 경계선과의 거리를 최대한 확보하도록 권장.
주차 공간의 레이아웃에서 무리한 주차 유니트 배치는 자주 지적되는 사항.
(특히 증축의 경우, 주차 소요를 소화하기 위해 무리하게 배치하는 경우가 자주 지적됨)
주차 안전성 관련 지적이 많음(경사형 주차 지양, 회전반경 확보, 카리프트 전면 여유 공간, 회전 방향, 진출입 램프의 레이아웃 등). 법적 기준은 맞추었더라도 전체 레이아웃에서 이용자 편이를 고려하지 못한 사항들이 지적됨.
매장의 경우 지하 화물 로딩 공간이 불충분하다는 지적이 자주 있음. 1층 옥외에 승하차를 위한 부지 내 공간 확보 설치를 유도.
교통 관련 사안은 교통심의위원회에서 지적되기도 하지만 건축위원회에서는 전체적 배치와 관련하여 집중적으로 지적됨. 교통영향평가 대상이 아닌 경우에 건축위의 체크가 중요함.
2. 지하 공간 관련
지하공간의 지나친 거주공간 활용, 특히 지하의 다중 이용 시설화를 지양하려는 노력.
(예: 지하 3층까지 쇼핑 매장공간으로 사용하고, 지하4층부터 7층까지 주차장을 만드는 예)
매장의 경우 지하 1층, 기타 스포츠나 서비스 시설 등은 지하 2층 정도 사용 권장. 지하에 사우나 등 불을 쓰는 기능은 억지 유도. (방재 안전 설계에 따라 사례별 차이가 있을 수 있음.)
자주식 주차로 지하 4층 이하로 내려가는 방식을 지양하기를 권장. 특히 주상복합의 거주자 주차, 오피스텔처럼 장기 거주자가 있는 경우의 주차인 경우 기술적으로 문제가 없더라도 적주성과 시설 이용 측면에서 바람직하지 않고 비상시 안전상의 문제 우려 등.
건교부에서 지하공간(거주공간)까지 용적률에 포함하는 제도를 검토하고 있는 바, 이러한 제도 설립 이전에도 지하공간의 지나친 개발에 대해서 서울시 차원에서의 노력이 필요하다는 의견이 다수.
3. 방재 관련
최근 가장 많이 지적되는 내용. 특히 멀티플렉스 영화관, 쇼핑, 주거, 오피스텔, 오피스 등이 한 건물에 들어오는 복합시설이 많아짐에 따라 방재에 대한 우려가 심각해지고 있음. 현재 제도적으로 방재 안전 기준이 상당히 미흡한 상황에서, 피난거리나 방화구조, 피난구조 정도의 건축법 기준으로써는 안전성을 보장하기 어렵고 모든 안건이 방재 시뮬레이션을 하는 것도 아니고, 방재 심의가 따로 있는 것도 아니기 때문에 상당한 문제점을 안고 있음.
지나친 수직 복합(예컨대, '마트, 몰, 오피스텔 주거, 멀티플렉스'의 수직 복합)은 지양 유도
용도별 동선(특히 수직동선)의 분리와 교차하는 부분에서의 집중 부하 문제 지적.
멀티플렉스 영화관이 최상층에 있을 때, 별도의 충분한 수직 동선 시설과 피난계단 확보는 상당히 강조되는 부분. 영화관 방재에 대해서는 방재 시뮬레이션을 갖추도록 유도.
동선체계에서 방향성이 불분명한 대칭 형태('ㅁ'자 형, 'I'자 형 등)는 조정을 권유. 차별 인식될 수 있는 형태를 권장(특히 소규모로 잘게 잘려지는 오피스텔의 경우 이런 문제가 자주 발생)
16층 이상의 고층 건물에서 1개 층 바닥면적 기준 상 1 계단만 설치하는데 대한 문제점 지적. 유사시를 대비하여 별도의 피난 계단이 있어야 한다는 지적이 자주 나옴.
중정(최근에 오피스텔에서 자주 쓰이는 형식)이 화재시 '굴뚝'이 되어버리는 문제가 자주 지적됨. 계단실의 경우도 배치에 따라 유사한 문제 지적.
현재 피난방향으로 열리게 되어있는 출입문 규정을 감안하여 출입문이 열려도 피난 폭이 확보될 수 있도록 복도 폭을 충분히 확보하고 출입문의 배치를 조정하도록 유도(특히 오피스텔 경우에 많이 생김)
아파트의 경우 발코니 간벽 사이의 피난 통로 확보를 담보하는 방식이 필요함이 지적되지만 특별한 방도가 없다는 문제가 수시로 지적됨.
소방차 진입 공간이 불충분하거나 화단 등 장애물에 대한 지적.
주상복합이나 아파트의 발코니 안전은 구조안전상 또한 방재 고려상 수시로 제기되고 있으나 특별한 조치 방도가 없이 넘어가는 문제가 있음.
방재 관련 안전기준 및 지침 수립을 위한 특단의 노력이 필요하다고 자주 제기되고 있으며, '방재 심의'를 별도로 하는 필요성에 대해서도 제기됨.
4. 구조 관련: 특히 복합구조 관련
대형화되는 추세에 따라 최근 수직적인 복합 구조가 많아지고, 대폭적인 증축이나 전면적인 리모델링이 많아지는 경향이 있는데, 용도의 기능적인 문제 외에도 구조 안전적인 문제가 자주 제기됨. 구조 설계 상 안전하다 하더라도 시공 과정에서 자칫 안전하게 시공되지 않는 문제를 배제하기 어렵고, 특히 다중이 이용하는 분양용 상업 건물의 시공성에 대한 우려가 심각함.
부지 규모가 일정하게 커서 2개 동 이상이 들어갈 때는 수직 복합보다는 기능의 동 분리를 유도. 예컨대, 오피스텔 동, 주거 동의 구분.
기둥식 구조와 벽식 구조의 수직 복합을 지양. 즉, 주상복합도 기둥식으로 유도. (구조 복합에 대한 안전성을 확보하는 것 외에, 중장기적으로 내부 기능 변화에 대응하기 위한 고려도 있음) 트랜스퍼 층의 활용을 최대한 지양하도록 유도.
오피스텔은 층고를 3.4 m 이상 되도록 유도.
(용적률을 올리고 층수를 더 만들기 위하여 소형 오피스텔의 경우 층고를 낮추는 경우가 많은데, 설비 공간의 여유와 내부 공간의 거주성을 확보하고 중장기적으로 중대형 사무실로의 기능 변화를 대비하여 일정 층고 이상이 되도록 지침 성격으로 운용하고 있음)
전체 라멘식일 때에도 층간의 기능 구성이 달라짐에 따라 기둥의 위치가 달라지는 변형 구조가 많이 발생하는 추세인데, 최대한 정형 구조가 될 수 있도록 유도 권장하고, 근거되는 구조 해석을 제시하도록 유도.
대폭적인 증축, 전면적인 리모델링의 경우처럼 구조 안전이 관건이 되는 사안에 대해서는 개략적 건축계획 검토를 한 후 '구조 심의'를 별도로 거친 후 다시 건축심의를 하도록 유도.
5. 설비 및 환경, 기타 시설 관련
통신, 전기, 냉난방 설비는 건축심의 단계에서 세부적인 사안이 제기되는 경우는 드문 편인데, 이대로 좋은가 하는 의문도 제기됨. 특히 에너지 절약 문제는 거의 거론되고 있지 못한 한계가 있음.
설비 공간이 충분치 않다는 지적이 자주 있음(전기실, 통신장비실 등)
옥상에서 헬리포트와 냉각 타워 설치 공간이 불충분한 타워 형태가 생기는 문제 지적.
지하 장비 반입구가 동선 상에 배치되는 등 지나치게 관리가 불편한 부분에 대한 지적.
이사 장비(특히 오피스텔, 오피스)와 차량의 진출입 문제.
에너지 절약과 에너지 리사이클링에 대한 검토는 미흡한 편.
유리 아트리움 내부 열환경, 커튼월 유리 사양에 대한 지적.
외부 재료로 많이 쓰이는 복합알루미늄 패널과 석재의 설치 시스템 프레임의 장기적 안전성에 대한 지적이 자주 있음(공해로 인한 부식으로 인해 탈해할 위험 등). 현재 안전 기준이 없어서 재료 컨트롤이 어려움.
6. 보행 공간, 공개공지, 조경 등
최근 거리 환경의 중요도가 부각됨에 따라 전반적으로 질적 향상이 이루어지고 있으나 아직도 화려하게 그린 설계도면에 비해서 실질적인 옥외 보행환경과 쾌적한 녹지 공간을 만드는 효과에 대해서는 의문이 많고 그에 대한 구체적 지적이 많음.
도시설계구역, 지구단위계획지구에서 법적 공개공지 확보 요건과 용적율 인센티브를 주는 공개공지와의 구분을 체크.
공개공지의 위치를 지구단위계획에서 사전 지정했더라도 전체 설계 상 위치 변화가 합리적인 경우 위치 조정을 허용하는 경우도 많음.
필로티나 캐노피 밑에 공개공지를 확보할 때는 최소한 2개 층 이상, 6미터 이상의 높이를 확보하여 개방감을 줄 수 있도록 유도.
할인매장, 쇼핑 몰의 경우 공개공지를 도로 전면에 의도적으로 만드는 설계가 많은데 자칫 옥외 쇼핑 공간이나 이벤트 공간으로 사용되어 거리를 시끄럽게 만들지 않도록 이벤트 공간과 보행도로 사이의 성격을 공간적으로 구분하도록 유도.
대체로 민간 개발에서 옥외공간을 건축물의 안마당처럼 이용하려는 성향이 많이 나타나므로 건축위원회는 시민의 공공적 이용이 편하도록 가로에 개방적인 설계에 대해서 후하게 평가하고 그렇게 유도하는 노력을 함.
조경은 사안별로 상당한 차이가 나며 건축물 준공 후에도 쉽게 바꾸는 경향이 있으므로 심의 안대로 지켜지리라는 보장이 없다는 것이 딜레마임. 그래서 건축위원회에서는 바꾸기 어려운 핵심적인 요소에 대해 집중적으로 지적하도록 노력함(예: 고저차 단 등 구조적인 변경이 어려운 요소, 큰 나무의 배열, 수경 요소 등)
옥외공간이 역사적, 도시적, 환경적으로 매우 중요한 위치에 있는 경우에는 건축 허가에 단서조건을 달거나 시공 전 별도의 추가 심의를 요구하는 경우도 있음.(건축물의 외관, 간판의 할용 등과 함께 보완 사안으로서)
거리 환경 공간은 건축물의 배치와 함께 집중적으로 체크되지만, 옥상 조경이나 데크 조경, 아트리움 조경 등은 심의 시간 한계 상 심도 있게 논의되기 어려운 한계가 있는 바, 조경 수준의 발전을 위해서는 별도의 조경 심의가 있어야 하지 않을까 하는 의견이 제기되곤 함.
7. 인근 건물과의 관계, 건축선, 가로 벽선 등
건축물들이 모여서 이루는 가로환경의 환경 조건과 가로의 연속성에 대해서 건축위원회는 전체적으로 다음과 같은 일관된 태도를 견지하면서 개별 사안에 유연하게 대응함.
기존 또는 신축 옆 건축물과의 가로벽선을 맞추도록 유도. 특히 저층부(2-6층)의 가로벽선을 맞추도록 유도하고 가로벽선의 지나친 셋백은 오히려 바람직하지 않다고 판단하고 있음.
1층 건축선은 보행공간 확보를 위해 아케이드 등의 셋백에 대해서는 신축적으로 대응. 옆 건물의 기존 셋백이 있는 경우에는 1층 건축선을 맞추도록 유도.
고층 타워부의 건축선에 대해서는 자유롭게 허용하는 편임. 다만 전체적인 경관을 고려하도록 권장. 예컨대 전체적으로 고층 건축부도 가지런한 가로에서는 최대한 그를 존중하도록 유도하되 그 장소에 잘 어울리게 설계된 자유로운 형태에 대해서도 전향적으로 검토함.
가로와 만나는 지층부(로비)의 처리는 가능한 한 턱이나 단차, 높이 차이가 없도록 권장.
가로와 만나는 층(1층)에 보행자에 대한 친밀한 서비스 기능이 유치되고 디자인도 그에 합당하게 따라가는 것을 권장.
8. 민원이 제기되는 사항들
민원 사항은 서울시 실무팀이 매번 정리해 놓는데, 갈등 해소가 가능한 민원도 있고 그렇지 못한 민원도 있음. 건축위원회에서는 특정한 민원에 흔들리지 않고 객관적 입장에서 갈등을 줄이면서도 전체 도시환경에 적합하는 방향에서 안건을 검토하는 역할을 견지함.
주로 건축물 높이에 대한 민원이 많음. 중저층이 많은 주거지역(주거기능이 많은 주거 지역)에 면하고 있을 때에는 가능한 한 이격거리를 넓게, 높이를 낮게 유도하는 노력. 상업 건물이 많은 지역에서는 크게 문제가 제기되지 않음.
때로는 불합리한 민원도 있음(예: 기존 고층 아파트의 지나친 조망권 요구나 별도 진입 도로 요구 등). 이런 경우 건축위원회가 갈등 조정 기능이 없으므로 딜레마인데, 사례에 따라 구청의 갈등 조정을 권유하거나 갈등 조정이 지체되는 분쟁에 대해서는 민원인의 대처 방침에 따라 다각적으로 검토.
(건축허가 시 주변 주민의 허락을 받도록 하는 사전민원 검토제가 바람직한 측면이 있으나 기득권 주민의 지나친 요구를 억제할 수 있는 제도가 필요하다는 의견이 제기되곤 함. 예컨대, 고층 옆의 고층에 대해서는 법적 요건만 갖추면 신축 가능토록 한다던가 하는 윈칙. 특히 최근 상업 지역 내에 주상복합이 많이 지어지는데 주상복합은 주거간 이격거리 규정이 적용되지 않으므로 분쟁이 많음)
소음 발생 우려 민원(골프 연습장 등)의 처리방식은 사례에 따라 대응
야간 조명(상업시설)에 대한 우려 민원의 처리방식은 사례에 따라 대응.
9. 도시 경관과 건축 미관 관련
대형 건물의 도시 경관 영향 상 가장 중요하게 다루어지면서도 조정하기에는 가장 미묘한 이슈임. 설계자의 창의성을 존중하면서도 공익적인 안을 독려하기 위한 여러 방법이 동원됨. 구체적으로 지적하면 자칫 설계자의 창의적 작업에 대한 지나친 개입이 될 수 있으므로 설계자의 작업을 독려할 수 있는 개괄적 지적과 함께 경관을 심층적으로 고려할 수 있는 다양한 작업을 제시하기를 유도하고 있음. 특히 건물 하나 보다도 도시 경관 영향을 고려한 작업을 권유하고 있음.
투시도': 투시도 작업에 신축 건물 하나만 그리는 성향이 많은데, 주변 건물의 실사 사진에 시뮬레이션을 하거나 실 건물을 제대로 그려 넣기를 유도하고 있음.
경관 시뮬레이션' 작업 요청: 중요한 위치에 있는 건물의 경우(경사지, 사대문안, 역사문화유적주변, 수변경관, 가로경관이 중요한 가로상의 건물 등)에는 여러 방향에서 보는 경관 시뮬레이션을 제출하도록 유도. 실제로 설계자가 경관 시뮬레이션을 하는 과정에서 높이, 외관에 대해서 심층적인 검토를 하고 자발적으로 조정하는 경우가 많음.
모형' 작업 요청: 여러 건물들이 집합적으로 새로운 군을 만드는 지구(예컨대, 용산지구, 대방동, 신도림 등 새로운 주상복합지구 등), 도시적으로 새로운 랜드마크로 부상하는 지구의 건물, 또는 역사나 쇼핑센터 등 대형 건물의 경우에는 모형을 만들어 제시하기를 유도.
현재 일어나는 심의에서는 건축 미관 관련하여 구체적인 자료가 미흡한 경우가 많음. 재료만 간략하게 표기되고 투시도에 색채가 표현되는 정도인데(예컨대, 화강암, 복합패널 등의 소재 표기, 전체적인 색조 톤 정도) 이런 간략한 표현으로서는 디테일이나 재료의 마감처리 방식, 유리 자재의 선택, 창문 멀리온의 처리 방식 등에 따라 달라지는 실제 효과를 가늠하기에 한계가 있음. 그렇다고 모든 심의 안건들에 대해서 세부적인 미관 자료를 요청하기도 어려운 제약도 존재함.
이러한 사정 때문에, 건축위원회에서는 특별히 미관이 중요한 안건이나, 현재의 건축 외관에 대한 우려가 많은 안건인 경우에는 조건부 통과를 전제로 일정 시간을 주고(예컨대, 착공 전, 또는 몇 개월 후) '자문'형식으로 다시 한번 구체적인 자료를 가지고 재심의하도록 하는 방법을 채택하는 경우도 있고, 시간을 정하지 않고 자문 안건으로 정하는 경우도 있음. 이런 경우 몇 가지 대안을 가지고 분석하여 최종안을 제시하는 방법도 권장함.
또는, 구청의 확인을 거치도록 하는 조건부 통과를 하기도 함. 구청 차원의 경관 제고 노력을 독려하는 차원의 조치이며, 현실적으로 실제적인 이행되고 있는 지 확인할 방법은 없음.
일반적으로는 몇 가지 지적을 달아서 재심 또는 보완을 하는데, 지적되는 사항은 다음과 같은 사항이 주를 이룸.
장식 처리의 절제: 건물의 장식적 처리가 많아지는 최근 경향이 있음. 예컨대 최상층의 장식(화관형, 탑형, 캐노피 형, 기타 최상층의 장식적 요소 도입), 입면의 장식 요소 등. 지나친 남용은 전체 도시에 혼란을 줄 수 있으므로 건축위원회는 절제를 유도하는 성향.
색조: 지나치게 밝은 색채나 휘황한 색채는 지양을 권유하고, 가능한 한 가라앉고 안정적인 색조로 하기를 권유하며 도시를 차분하게 할 수 있는 약간 어두운 색조를 권유함. 유리의 경우 반사 유리 지양, 유리의 색조에 대해서는 상황에 따라 조정을 권하지만 구체적 자료가 없는 안건이 많아서 구체적인 의견을 내기 어려운 경우도 많음.
저층 재료 및 색조: 1층과 가로벽을 이루는 저층 부위는 보행자와 가로벽의 연속성을 이룰 수 있도록 인근 건물의 재료와 색상을 따르기를 권장. 경우에 따라 저층부는 금속 재료 보다는 따뜻하게 보이는 석재 사용을 권장하기도 함.
발코니 문제: 준공 후 창문 설치로 인하여 실제로 건축 심의의 투시도와 준공 후의 건물 외부 표정이 완전히 달라지는 것을 알면서도 뚜렷한 방침을 정하지 못하고 있는 문제가 심각함. 현재로서는 창문설치가 불법이므로 창문 설치를 안하는 것으로 외관 검토하고 있음.
수변 지구 등 주변 동네에서의 시각 통로(비주얼 코리도)가 필요한 경우에는 지나친 판상형은 지양하도록 유도하여 타워형이나 동 나누기를 권장함.
사대문안이나 역사문화환경 주변에서는 건물이 지나치게 크게 보이는 것을 지양하고 높이, 형태 뿐 아니라 외관 처리에서도 날씬하게 느껴지도록 디테일을 조정하기를 유도함.
건축위원회는 혁신적이고 전위적인 건축물의 설계에 대해서 호의적으로 평가하는 성향이 있음. 건축위원회의 심의 기준이 보수적일 것이라는 건축계의 고정관념이 있는데, 오히려 혁신적인 설계에 대해서 개방적으로 접근하고 있음.
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