1. 발코니 개조 문제
준공 후 발코니 창문 달기는 불법이므로 건축심의 시에 창문이 없는 것을 전제로 심의를 하고 있으나 현실적으로 대부분의 주상복합 건물들이 준공 후 발코니에 창문을 다는 것이 실 상황. 이런 상황에서 건축심의가 건물의 외관에 대한 심의를 효과적으로 할 수 있는 것이냐에 대한 회의가 건축위원회 내에서 끊임없이 제기되고 있음. 창문 달기가 실상이라면 창문 달기를 전제로 외관심의를 해야 오히려 적정한 심의가 될 수 있다는 의견도 제기될 정도임.
주상복합의 경우에는 초고층이 많으므로 일정 층수 이상에는 발코니 창문 설치를 전제하도록 법 규정 개정을 함으로써 설계 시부터 구조적 안전과 방재 대비, 미관을 보장할 수 있도록 해야 한다는 의견이 제기되고 있으나 아직도 법 개정은 미비된 실정.
주상복합의 경우에는 발코니를 건축면적으로 산정하도록 하는 규정을 만들거나, 구조적으로 캔틸레버 처리를 하지 못하는 지침을 만들자는 의견도 제기되고 있음.(현재 기둥 내 면적은 건축면적으로 산정하고 있음)
2. 오피스텔의 아파트화
오피스텔로 분양이 되어도 실제로는 주거용으로 사용되는 경우가 많고, 최근 대형 유니트(40평 이상)로 계획되는 오피스텔 경우 합목적적으로 활용되는 사례도 있겠으나 많은 경우 불법 개조를 통해 주상복합 식 주거용으로 사용되고 있음은 공공연한 사실임 계획시에도 불법 개조를 하는 것을 상정하고 계획되고 있는 것이 뚜렷하게 보임에도 불구하고 실제적으로 이런 편법적인 계획을 억제할 수 있는 방법이 없다는 것이 딜레마임.
오피스텔의 경우 욕조 설치와 본격 주방 설치가 불가하나 대형 유니트의 평면 계획에서 주거 사용을 전제로 추후 욕조와 주방을 설치할 것을 예상하고 계획되는 경우가 대다수임. 유니트 평수에 대한 규정을 두거나 분양 광고에 대한 각서를 받거나, 또는 공식적으로 '주거용 오피스텔' 규정을 따로 두던가 근본적인 대책이 필요하다는 의견이 제기됨.
이런 편법이 일어나는 것은 주상복합의 비율에 따라 용적율 인센티브에 차이를 두는 규정, 주차장 설치 규정, 또한 지구단위계획에서 주거 대 오피스의 비율을 정하기 때문에 이를 피하기 위해서인데, 근본적으로 편법 운용을 막을 수 있는 대책이 필요하다는 의견이 제기됨.
3. 대규모 증개축
최근 대규모 증축 사안이 늘고 있는 바, 기존의 백화점을 멀티플렉스 영화관을 갖춘 쇼핑 몰로 증축하는 사례, 기존의 쇼핑 센터나 복합 시설을 더욱 대형 규모로 증축하는 사례, 구조 공사만 하고 방치되었던 건물을 구조 변경하여 증축하는 사례, 낮은 밀도로 개발되었던 오피스 건물을 현재의 용적율 상한까지 대규모로 증축하는 사례 등 다양함.
민간 시장 상황에서 경영 효율성과 개발 수익성 제고를 위해서 대규모 증개축이 일어나는 것을 부정적으로 볼 필요는 없으나 초고층을 포함한 대규모의 구조 변경, 코어의 변경, 기초의 변경과 보강 등 구조적 안전성이 가장 관건이 되므로 세심한 주의가 필요함.
현재 건축위원회에서는 별도의 '구조심의'를 받는 것을 전제로 대규모 증개축 심의를 하고 있으나 이런 정도로 안전성을 보장할 수 있느냐에 대한 논란은 계속 제기되고 있음. 예컨대 구조 안전 설계를 확보한다 하더라도 시공에 있어 책임 있는 시공과 구조 감리가 따라주는 것을 보장할 수 있느냐 하는 문제, 특히 상업 건물의 경우에 건축주의 변화가 있을 때 감리의 연속성을 보장할 수 있느냐 하는 문제가 제기되고 있지만, 특별한 조치가 없이 진행되고 있음.
일정 규모 이상의 증개축인 경우에 공공 안전성을 보장할 수 있는 절차가 마련되어야 할 것인가에 대한 향후의 논의 필요.
4. 방재 기준
앞에서도 거론된 바와 같이, 가장 시급하게 공공에서 마련하여야 할 것은 각종 방재를 위한 안전기준 수립과 방재 계획, 방재 관리에 대한 체계적인 절차 마련임.
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