Archforum 웹진: 강홍빈의 도시문화 탐사 9

강홍빈의 도시문화 탐사 ………⑨

반포 아파트: 강남개발의 교두보 회색빛 ‘아파트 바다’

『아직도 강북에 사십니까?』 반포동은 서울 강남의 한강변에 위치한 동네다. 그러나 「반포」라는 이름은 남산에서 우면산에 이르는 서울 종단로의 거리명에도 붙는다. 회현동, 용산동, 이태원동, 서빙고동, 반포동, 방배동, 서초동 등 수많은 동네를 거쳐가는 길이 유독 「반포로」로 불려야 할 까닭이 어디에 있을까. 길 이름을 붙이는 지명위원회에 연유를 알아보진 못했지만 이름을 지을 당시 반포지구에 대해 당국이 가졌던 강 박관념을 읽을 수 있을 것 같다.

지금 반포동을 모르는 사람은 없다. 반포로 양쪽에 숲을 이룬 아파트들, 다시 말해 신반포 「1차」에서「12차」까지의 건설공구 번호와 우성 경남 주공 한신 등 아파트 건설회사 명칭이 동네이름이 된 신개발지. 아파트 측벽에 페인트로 그려진 전원풍경이 콘크리트 냄새를 가리지 못하는 이 동네는 「한강의 기적」의 현장이다.

신반포로에 들어선 고속버스터미널에선 방방곡곡의 사투리가 섞인다. 그 옆, 부도에도 불구하고 용케 차압을 면한 율산그룹의 땅에선 호텔과 백화점, 그리고 호남-영동 터미널이 들어설 16층짜리 「센트럴 시티」 공사가 한창이다. 바로 옆 귀금속 상가와 꽃가게들은 전국 상권을 겨냥한다.

반포동 일대가 본격 개발된 것은 강남개발이 시작되고도 한참 뒤인 70년대 중반. 62년 시 역(市域) 확장 뒤 화신재벌 박흥식씨가 강남개발안을 만들고, 66년 윤치영시장이 이를 차용해 「강남개발구상」을 발표하기는 했다. 그러나 그것은 「전쟁시 시민 도강용(渡江用)」으로 착수된 제3한강교 건설을 도시계획적으로 정당화하려는 제스처에 불과했다. 한강변에 도로를 만들고 연변 매립지에 아파트를 짓던 불도저 김현옥시장조차 강남개발에는 관심을 쏟지 않는다.

서울시가 강남개발에 착수한 것은 순전히 67년 대통령의 결정으로 경부고속도로 사업이 시작되면서 토지보상비 없이 도로용지를 확보하는 일이 절실했기 때문이다. 제3한강교~양재동 구간의 건설책임을 맡은 서울시는 부랴부랴 영동제1지구 구획정리사업에 착수한다. 대상지는 428만평. 세계가 놀랄 규모였다.

이와 함께 제3한강교 건설도 앞당겨지고, 70년 양택식시장 때 삼성동 압구정동 대치동 등 「영동제2지구」365만평의 구획정리사업이 추가되자 강남지역 전체는 공사장으로 변한다. 「말죽거리」의 투기 붐과 권력기관의 땅 투기가 은밀하게 진행된 것도 이 때부터다.

그러나 오늘의 반포동 모습은 74년 서울시장으로 취임한 박대통령의 「혁명동지」 구자춘시장의 일련의 조치들에 연유한다. 소위 「3핵도시론」에 입각한 고속버스터미널의 입지와 잠수교 건설, 그리고 「아파트지구」 도입이 그것. 특유의 뚝심 때문에 「황야의 무법자」로 불린 구시장은 강북으로부터 시청, 대법원, 검찰청 등 정부관서와 금융기관을 옮기고 남부 서울역을 세워 기존 도심과 영등포를 능가하는 제3의 도심을 강남에 만들 구상을 굳힌다. 그래서 이듬해 허허벌판에 지하철 2호선(순환선) 노선을 확정한 뒤 반포동에 고속버스 터미널을 건설토록 한다.

70년대 전반 고속도로가 잇따라 개통되면서 고속버스사업은 대통령이 직접 내인가를 챙길 정도로 각광받는 업종이 됐고, 도심에 산재한 터미널들을 서울역 인근으로 모을 계획도 추진되었다. 그러나 시장은 75년 이 계획을 백지화하고 종합 터미널을 반포동에 유치한다. 강북 이용객을 위해선 잠수교를 건설(75~76년)하고 남산 제3터널(78년)도 뚫는다. 오늘의 반포로가 탄생하는 순간이다.

반포동 일대를 강남의 중심지로 개발하려는 구상은 「아파트 지구」라는 새 개념까지 만들어낸다. 새 시장은 군소지주들이 나누어 소유하고 있던 반포동 일대의 땅에 75년 일체의 개별 건축을 금하고, 다음해 이 지역을 포함한 영동구획정리사업지구의 4분의 1을 아파트지구라는 이름으로 묶는다. 이제 반포동은 군소 주택건설업자들을 재벌급 건설회사로 키워주는 황금의 땅이 된다. 분양계약금으로 기초공사를 하고, 분양계약서를 담보로 주택은행에서 융자받아 건물을 짓고, 땅값은 땅값대로 천정부지로 뛰니 실패하려야 실패할 수 없는 장사였다.

동대문 밖에서 블록을 찍어 팔던 우성, 보일러를 만들던 한신공영 등이 재벌급 회사로 부상한 것도 이 무렵이다. 이같은 강남개발 열기엔 물론 정부방침도 큰 뒷받침이 되었다. 「특별지구개발촉진에 관한 임시조치법」은 72년 개발촉진지역에 부동산투기억제세, 영업세, 등록세 등을 면제해주었다. 동시에 강북에선 각종 시설의 신-증축을 억제하고 백화점 도매시장 공장은 물론 바, 카바레, 다방, 호텔 등 유흥업소의 신규허가를 묶는다. 심지어 개인의 강남이전을 유도하기 위해 강남북의 재산세 주민세와 학교공납금에 차등을 두어야 한다는 주장에 이어 75년 강북지역의 택지개발이 전면 금지된다. 72년 경기고를 필두로 추진된 각급 학교의 강남이전 역시 큰 무기였다.

「강북개발 억제」와 「강남개발 촉진」에 대한 서울시의 집착은 76년 대통령 지시로 수도권인구 재배치구상이 나오고, 77년 임시행정수도계획이 수립된데 이어 다음해 과천 종합청사가 건설되면서 일단 주춤한다. 그러나 이미 강북의 땅값은 폭락하고 강남의 토지투기는 극성을 부린 뒤였다.

왜 이 시대에 강남개발이 그토록 열성적으로 추진되어야 했던가. 물론 정부의 강남이전촉진 방침이 일관됐기 때문이다. 그러면, 왜 강남 이전이 중요했을까. 북한과의 전쟁에 대비한 전략적 판단이 동기를 제공했고 유신정권으로선 전쟁 위기감이 상당히 유용했을 것이다.

그러나 정치논리로만 이 정도의 대사업을 설명할 수는 없다. 당시의 수요와 맞아떨어졌다는 대목 역시 중요하다. 60년대 성장 드라이브와 중동 붐으로 투자할 곳을 찾는 돈이 많아지면서 일부는 중화학공업으로 들어갔고 그렇지 못한 돈은 강남의 토지투기에서 자기 자리를 찾았다. 대기업으로선 투자 측면에서건 담보물건 확보라는 면에서건 땅의 확보는 무조건 유리한 일이었다. 또 대기업들이 양산한 「화이트 칼라」층은 대량의 주택수요를 만들어냈다. 이런 다양한 수요에의 충족이, 최소한의 정부투자와 민간시장에 의해 충족된다니 더 바랄게 있었을까.

분명 강남개발은 일관된 마스터 플랜 아래 진행된 것이 아니다. 우발적으로 시작한 것이 정부의 강력한 전횡 아래 대규모 개발사업으로 둔갑했고, 정부 개입은 건설회사와 민간투자자들을 통한 시장개입으로 이어졌다. 한마디로 강남은 정부의 「파행적 시장개입」의 결과물이다. 또 재정투자 거의 없이 30년만에 이룬 실적이 이 정도라면 엄청난 성공으로 볼 수도 있다.

그러면 강남개발은 무엇을 가져왔는가. 엄청난 주택건설은 분명 중산층에 많은 혜택을 안겨준 반면 부익부 빈익빈이 본격화되었다. 63-79년 사이에 강남 땅값은 800-1300배 뛴 반면 강북의 신당동 후암동은 25배 올랐다. 졸부들이 생겨나고 거품이 커졌으며, 부의 축적에 대한 정당성이 사라졌고, 권위주의 정부 안에선 「하면 된다」의 과신과 하드웨어 위주 공급정책에 대한 과신이 자라났다. 오늘날 우리 사회를 멍들게 한 과집중-고비용 저효율의 씨앗이 생겨난 것이다.

강남개발은 과연 의도대로 강북인구의 분산을 가져왔는가. 일단 강북 주민들의 강남 「엑소더스」는 계획대로 진행됐다. 강남의 도심가는 도심부를 능가하기도 한다. 그러나 그것으로 족한가. 강남 이전대책의 이면에서 도심재개발사업도 활성화되고 있었다. 백화점을 짓지 못하게 하는 정책에도 불구하고 롯데백화점이 들어섰다. 강북개발 억제의 모토 아래 학교가 내쫓긴 자리에 기업 본사나 관청이 자리잡았고, 강남으로 떠나간 사람들의 주거지엔 셋집들이 들어서 지방유입인구의 수용처가 되었다. 결국 야간인구, 주간인구 모두 늘어난 셈이다. 게다가 강남에 수용된 중산층은 강북으로의 출퇴근을 계속했다.

반포대로는 그래서 강남인구를 강북으로 옮기는 대동맥 노릇을 하게 된다. 도심통행료의 징수가 단적으로 이를 보여준다. 대역사가 만들어낸 아이러니였다.

(뉴스플러스 980101호 원게재)

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